1. 이 계산기는 어떤 용도인가요?
이 계산기는 재건축·재개발 사업의 예상 권리가액, 예상 분담금, 총투입금, 예상 수익률을 간단히 추정해보는 도구입니다. 조합 자료나 기사에서 확인한 값을 넣어 여러 경우를 비교할 때 사용할 수 있습니다. 계산 결과는 참고용이며 실제 정산 결과를 대신하지 않습니다.
재건축·재개발 계산기 사용법
재건축·재개발 사업성 추정 계산기에 입력하는 주요 항목과 결과를 읽는 방법을 설명합니다.
2. 입력값은 어떤 단위로 넣나요?
금액 항목은 모두 만원 단위로 입력합니다. 예를 들어 8억 원은 80,000으로 입력하면 됩니다. 비례율은 퍼센트 단위로 입력하고, 보유기간은 년 단위로 입력합니다.
3. 매입가는 어떻게 입력하나요?
매입가는 해당 물건을 사는 데 드는 가격을 만원 단위로 입력합니다. 이미 보유한 물건을 검토하는 경우에는 취득 당시 가격이나 현재 검토 기준 가격을 일관되게 넣어 비교할 수 있습니다. 취득세와 중개보수 등은 별도 부대비용 항목에 입력합니다.
4. 종전자산평가액은 무엇인가요?
종전자산평가액은 정비사업 전 기존 부동산의 평가액을 뜻합니다. 조합이나 감정평가 자료에서 확인하는 값이 가장 적합합니다. 추정값을 넣을 수는 있지만, 이 경우 결과 오차가 커질 수 있습니다.
5. 비례율은 무엇인가요?
비례율은 종전자산평가액을 권리가액으로 바꿀 때 적용하는 비율입니다. 사업 수입, 사업비, 일반분양 성과 등에 따라 달라질 수 있습니다. 초기 단계에서는 변동 가능성이 크므로 보수 시나리오도 함께 확인하는 것이 좋습니다.
6. 조합원분양가는 무엇인가요?
조합원분양가는 조합원이 새 주택을 배정받을 때 기준이 되는 분양가입니다. 권리가액보다 조합원분양가가 높으면 차액이 예상 분담금으로 계산됩니다. 평형, 타입, 층, 사업 조건에 따라 달라질 수 있습니다.
7. 예상 분담금은 어떻게 계산되나요?
예상 분담금은 조합원분양가에서 권리가액을 뺀 값으로 계산합니다. 권리가액은 종전자산평가액에 비례율을 적용해 추정합니다. 이 값은 사업 진행 과정에서 공사비와 관리처분 내용이 바뀌면 달라질 수 있습니다.
8. 총투입금에는 무엇이 포함되나요?
총투입금은 매입가, 취득세 및 매입 부대비용, 예상 분담금, 기타비용, 재건축부담금을 더해 계산합니다. 재개발 탭에서는 재건축부담금을 0원으로 처리합니다. 실제 검토에서는 대출이자, 보유세, 이주비, 추가 정산 가능성도 함께 확인해야 합니다.
9. 보수 / 기준 / 낙관 시나리오는 어떻게 다른가요?
기준 시나리오는 입력값을 그대로 사용합니다. 보수 시나리오는 비례율과 준공 후 예상 시세를 낮게 보고, 기타비용과 재건축부담금을 높게 반영합니다. 낙관 시나리오는 비례율과 준공 후 예상 시세를 높게 보고 비용은 입력값 기준으로 봅니다.
10. 입력값 신뢰도는 어떻게 보나요?
입력값 신뢰도는 주요 입력값의 출처가 공식 자료인지, 기사나 블로그 참고인지, 직접 추정인지에 따라 표시됩니다. 공식 자료가 많을수록 참고 신뢰도는 높게 표시됩니다. 신뢰도가 높더라도 계산 결과는 사업 진행에 따라 달라질 수 있습니다.
11. 재건축과 재개발 계산은 무엇이 다른가요?
재건축은 기존 공동주택을 다시 짓는 구조이고, 재개발은 토지등소유자와 보상, 기반시설, 임대주택 등 고려할 요소가 더 많을 수 있습니다. 이 계산기에서는 재개발을 선택하면 재건축부담금을 반영하지 않습니다. 재개발 검토에서는 현금청산과 보상비 자료도 함께 확인하는 것이 좋습니다.
12. 계산 결과를 볼 때 주의할 점
계산 결과는 입력한 값에 따른 참고용 추정입니다. 사업단계가 초기일수록 비례율, 공사비, 분담금, 준공 후 시세가 크게 바뀔 수 있습니다. 투자 판단 전에는 조합 자료, 감정평가 자료, 관리처분계획, 전문가 검토를 함께 확인해야 합니다.